Umowa o roboty budowlane.

Zarówno treść umowy, jej bezpośrednie sąsiedztwo z umową o dzieło w ramach systematyki Kodeksu Cywilnego, a także odesłanie wprost w artykule 656 KC Tytułu XVI do przepisów poświęconych umowie o dzieło pozwala zakładać, że stanowi ona podtyp umowy o dzieło wyodrębniony ze względu na jej specyfikę oraz z uwagi na potrzebę odrębnej regulacji ramowej tego typu umowy profesjonalnej. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2007 r. o sygn. I CSK 51/07, który tłumacząc rację tego wyodrębnienia powołuje się na okoliczność zindywidualizowanych właściwości zarówno fizycznych, jak i użytkowych przedsięwzięć budowlanych oraz zinstytucjonalizowanego nad nimi nadzoru.

Stronami umowy o roboty budowlane jest inwestor - podmiot zamawiający wykonanie obiektu budowlanego i wykonawca, który - co warto zauważyć - nie musi występować jako profesjonalista, bowiem o profesjonalnym charakterze umowy o roboty budowlane decyduje status inwestora. Zakres umowy o roboty budowlane może być różny - zależy przede wszystkim od woli stron wyrażonej w umowie. Trzeba przy tym jasno wskazać, iż treść umowy o roboty budowlane ma charakter złożony - obejmuje również wszelką dokumentację techniczną, w tym projekt budowlany, inwestorski czy projekty wykonawcze, których treści nie inkorporuje się do formuły zasadniczej umowy o roboty budowlane.

Co do formy zawarcia umowy, odmiennie niż w przypadku dalszych umów między wykonawcą a podwykonawcami oraz podwykonawcami dalszymi, przepis art. 648 § 1 KC zastrzega formę pisemną dla celów dowodowych, potwierdzających fakt jej zawarcia i treść. Dla umów między wykonawcą a podwykonawcą oraz dalszymi podwykonawcami umowa powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, co bezpośrednio wynika z przepisu art. 6471 § 1 KC.

Chociaż przepisy Kodeksu Cywilnego nie przewidują dalszej dystynkcji umowy o roboty budowlane na jej poszczególne typy, w obrocie profesjonalnym spotykamy się najczęściej z trzema jej podtypami - umową o generalną realizację inwestycji, umową o generalne wykonawstwo oraz umową o podwykonawstwo. Zasadniczą różnicą pomiędzy dwoma pierwszymi typami umów jest fakt, iż w przypadku umowy o generalną realizację inwestycji to wykonawca zobowiązuje się do opracowania projektu budowlanego. Umowa o podwykonawstwo pozwala natomiast na przekazanie fragmentu prac budowlanych koniecznych dla realizacji projektu budowlanego podwykonawcom. Do umów o roboty budowlane realizowanych poza procedurą zamówień publicznych stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy Prawo budowlane.
Umowa o roboty budowlane zawierana między inwestorem a wykonawcą powinna zawierać katalog obowiązków stron. Wśród obowiązków zasadniczych inwestora wymienić można m.in. obowiązek dostarczenia projektu oraz dokumentacji wymaganej przez właściwe przepisy (chyba że z umowy wynika, że to wykonawca zobowiązany jest opracować projekt budowlany), obowiązek przekazania terenu budowy, a po wykonaniu robót - obowiązek odbioru obiektu. Bardzo istotną częścią umowy o roboty budowlane są także zapisy dotyczące wynagrodzenia i gwarancji jego zapłaty. Z przepisów Kodeksu Cywilnego wynika bowiem, że odmowa udzielenia gwarancji zapłaty wykonawcy uprawnia go do odstąpienia od umowy w terminie wyznaczonym inwestorowi, nie krótszym niż 45 dni, z przyczyn dotyczących inwestora i ze skutkiem na dzień odstąpienia. Co więcej, inwestor nie może w takim przypadku odmówić zapłaty wynagrodzenia wykonawcy, jeśli ten gotowy był roboty budowlane wykonać, co wynika bezpośrednio z treści przepisów art. 6494 Kodeksu Cywilnego. Formułując treść umowy o roboty budowlane warto skonsultować się z profesjonalnym adwokatem bądź radcą prawnym, gdyż prawo dla określonych zapisów umownych przewiduje dorozumiane skutki prawne bądź obowiązki jednej ze stron.

Zasadniczym obowiązkiem wykonawcy jest wykonanie obiektu zgodnie z dokumentacją projektową i zasadami wiedzy technicznej oraz zgłoszenie obiektu do odbioru, który to obowiązek potwierdza rozumienie umowy o roboty budowlane jako podtypu umowy o dzieło, w której należyta staranność nie zwalnia wykonawcy z obowiązku wykonania robót wolnych od wad fizycznych. Wykonawca zobowiązany jest także powiadamiać inwestora o przeszkodach w prawidłowym wykonywaniu robót będących przedmiotem umowy, co wpisuje się w szeroko rozumiany obowiązek współdziałania inwestora z wykonawcą.
Szczególnie istotnym z punktu widzenia interesu inwestora zagadnieniem prawnym w zakresie robót budowlanych jest kwestia przedawnienia roszczeń wynikających z umowy. W tym zakresie warto zwrócić uwagę na fakt, że wykonawca robót budowlanych nie musi występować jako strona umowy w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na działalności budowlanej, nie zawsze występuje w charakterze profesjonalisty. Jest to istotna okoliczność podmiotowa, bowiem zastosowanie znajduje wówczas art. 118 KC, który w przypadku roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przewiduje trzyletni termin przedawnienia i taki sam termin w przypadku roszczeń o świadczenia okresowe. Zastosowanie przepisów ogólnych w tej kwestii potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z dnia 11 stycznia 2002 r. (sygn. III CZP 63/01). Dla roszczeń w obrocie nieprofesjonalnym termin ten, zgodnie z zasadą ogólną ulega wydłużeniu do 6 lat.

Uwagę należy również zwrócić na terminy przedawnienia roszczeń z tytułu wad obiektu budowlanego. Jak zostało to podkreślone do umowy o roboty budowlane zastosowanie znajdują przepisy poświęcone umowie o dzieło. Z uwagi jednak na obowiązek odbioru obiektu budowlanego leżący po stronie inwestora nie znajdują tutaj zastosowania przepisy szczególne dotyczące rękojmi przy umowie sprzedaży, do których przepisy dotyczące umowy o dzieło odsyłają. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1991 r. termin przedawnienia roszczeń odszkodowawczych powstałych w wyniku nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane obiektu odebranego przez inwestora rozpoczyna bieg od dnia odbioru, a nie stwierdzenia istnienia przez inwestora istnienia wady rodzącej obowiązek odszkodowawczy wykonawcy. Sąd Najwyższy potwierdził w ten sposób również charakter inwestora jako podmiotu profesjonalnego, na którym spoczywa również obowiązek starannego działania. Czy można jednak sądzić, że w związku z tym inwestor zawsze posiada niezbędne zaplecze wiedzy prawniczej z zakresu zobowiązań wzajemnych? Jak obrazują realia inwestorzy bardzo często korzystają z pomocy pełnomocników w postępowaniach odszkodowawczych z tytułu wad obiektów budowlanych, co dość jasno wskazuje, iż warto z ich pomocy korzystać na jak najwcześniejszym etapie inwestycji.

Kodeks Cywilny zawiera liczne przepisy uprawniające strony do odstąpienia od umowy. Przede wszystkim, ze względu na charakter wzajemny umowy o roboty budowlane znajdują tu zastosowanie przepisy Działu III Kodeksu Cywilnego poświęcone zobowiązaniom z umów wzajemnych. Uwagę zwrócić należy na dwa przepisy tego działu - art. art. 491 § 1 oraz 493 § 1. Pierwszy ze wspomnianych artykułów przewiduje możliwość odstąpienia od umowy na wypadek zwłoki w wykonaniu zobowiązania przez którąkolwiek ze stron umowy. Warunkiem odstąpienia w tym przypadku jest wyznaczenie drugiej stronie odpowiedniego terminu do spełnienia zobowiązania. Alternatywnym żądaniem po upływie wspomnianego terminu jest żądanie wykonania zobowiązania i naprawienia wynikłej ze zwłoki szkody. Zasada ta ulega miarkowaniu w przypadku świadczeń podzielnych. Art. 493 § 1 uprawnia stronę do odstąpienia od umowy w przypadku, gdy świadczenie drugiej strony jest niemożliwe. W takim wypadku przepis uprawnia także do żądania naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki i podobnie jak w przypadku odstąpienia opisanego artykułem art. 491 § 1 zasada ta podlega miarkowaniu w zależności od tego, czy świadczenie strony zobowiązanej ma charakter podzielny.

Ponadto przepisy art. 635, 636 § 1, 644 KC zawierające się w Rozdziale XV Kodeksu Cywilnego poświęconego umowie o dzieło przewidują możliwość odstąpienia od umowy na wypadek opóźnienia wykonawcy, wadliwego wykonywania zobowiązania bądź za zapłatą wynagrodzenia, która to podstawa nie musi wiązać się z nienależytym wykonywaniem zobowiązania przez wykonawcę. Warunki zastrzeżone dla wspomnianych podstaw odstąpienia, które strona powinna spełnić Kodeks Cywilny kształtuje bardzo różnie - może to być, podobnie jak w opisanym w poprzednim akapicie przypadku - wyznaczenie dodatkowego terminu na spełnienie świadczenia, wezwanie do zmiany niewłaściwego sposobu jego wykonywania bądź zapłata umówionego wynagrodzenia w ostatnim z przypadków. Ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych pozwalają również na umowne zastrzeżenie dodatkowego terminu odstąpienia od umowy w art. 395 § 1 KC. W celu uniknięcia nieprzyjemnych konsekwencji i oceny opłacalności odstąpienia od umowy o roboty budowlane, która angażuje przecież znaczne środki finansowe polecamy konsultację z profesjonalnym prawnikiem.

Odstąpienie od umowy może mieć skutek ex tunc lub ex nunc. Istotną kwestię poruszył w tym zakresie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 listopada 2008 r. (sygn. V CSK 182/08) dopuszczając możliwość odstąpienia od umowy o roboty budowlane przez inwestora tylko co do reszty niespełnionego świadczenia, podkreślając, że świadczenie wykonawcy wynikające z umowy o roboty budowlane jest podzielne. Stanowisko Sądu Najwyższego nie budzi wątpliwości w świetle przepisów Kodeksu Cywilnego, który również przewiduje taką możliwość uprawniając strony bądź to do zniesienia wzajemnych, należnych świadczeń wynikających z umowy bądź do ich potrącenia poprzez przykładowo - odliczenia zaoszczędzonej korzyści wynikającej z niewykonania robót przez drugą stronę. Wątpliwości budzić może natomiast fakt, że przedmiot robót oznaczonych w umowie nie zawsze ma charakter w prosty sposób podzielny.

Rozwój branży budowlanej powoduje bowiem, że usługi i techniki świadczone przez wykonawców mogą mieć charakter unikatowy lub w inny sposób niespotykany w porównaniu do usług świadczonych przez konkurencję. Nierzadko nawet część robót zleconych jednemu wykonawcy ma charakter użyteczny i przyczynia się do realizacji inwestycji wyłącznie wtedy, gdy wykonywane są w całości przez tego samego wykonawcę. Warto więc zwrócić szczególną uwagę na rolę, jaką pełnią w kompensacji szkód ponoszonych przez inwestorów zastrzeżone kary umowne i sposób ich naliczania, ponieważ ich obowiązywanie nie jest co do zasady zależne od odstąpienia od umowy przez którąkolwiek ze stron. Orzecznictwo sądów powszechnych bardzo często uwzględnia przy tym doniosłość orzeczeń Sądu Najwyższego, co powoduje, że znajomość prawa jest bardzo często niedostatecznym i niewystarczającym źródłem pewności co do różnie interpretowanych jego przepisów. Wyłącznie profesjonalny adwokat bądź radca prawny, zaznajomiony z meandrami różnych, nierzadko bardzo subtelnie wyrażonych stanowisk Sądu Najwyższego jest w stanie jednoznacznie ocenić stan faktyczny w świetle obowiązujących przepisów prawa.